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ㆍ작성일	2026-08-20 (목) 10:53

법원서 공제한 ‘밀린 월세’, 전세사기 피해액 계산서엔 다시 등장…국토부
법원서 공제한 ‘밀린 월세’, 전세사기 피해액 계산서엔 다시 등장…국토부 제도 손본다
경매차익 배분 과정서 전세 임차인 회수액 감소 사례
법원은 연체차임 공제했지만 피해보증금 산정에는 미회수액으로 반영
국토부 “미납 월세는 피해 회복으로 보는 방향”…유사 사례·법령 검토

전세사기 피해자의 보증금 손실을 줄이기 위해 마련된 경매차익 지원제도에서 법원의 배당 방식과 피해보증금 산정 기준이 맞물리면서 일부 피해자의 실제 보증금 회수액이 줄어드는 사례가 발생했다.

특히 월세 임차인이 내지 않은 임대료가 법원 배당에서는 보증금에서 정상적으로 공제됐지만, 이후 전세사기 피해지원금 계산 과정에서는 다시 ‘회수하지 못한 보증금’처럼 반영된 것으로 나타나 제도 개선 필요성이 제기되고 있다.

20일 관련 내용을 종합하면 문제는 전세사기 피해주택을 한국토지주택공사(LH)가 경·공매로 매입한 뒤 발생한 경매차익을 피해 임차인들에게 나눠주는 과정에서 나타났다.

LH의 전세사기 피해주택 매입제도는 피해주택을 경·공매로 매입한 뒤 감정가와 실제 낙찰가격 사이에서 발생하는 경매차익을 피해자의 주거지원과 보증금 회복에 활용하는 방식이다.

문제가 제기된 사례에서는 경매차익이 약 9억6700만원 발생했다.

법원 배당을 받은 뒤에도 보증금을 전액 회수하지 못한 전세 임차인 8명의 남은 보증금은 모두 약 9억6300만원이었다.

이를 단순 비교하면 경매차익만으로 이들 전세 임차인의 미회수 보증금을 충당할 수 있는 규모였다.

그러나 최종적인 피해보증금 산정 과정에서 일부 월세 임차인들의 연체 월세 약 2500만원이 추가로 반영되면서 계산이 달라졌다.

전체 피해보증금 규모가 경매차익을 넘어서면서 경매차익을 피해보증금 비율대로 나눠야 하는 상황이 발생한 것이다.

이에 따라 보증금을 실제로 돌려받지 못했던 전세 임차인들은 당초 예상과 달리 각각 약 14만원에서 350만원 상당을 추가로 회수하지 못하게 된 것으로 알려졌다.

쟁점은 월세 임차인의 연체 임대료를 어느 단계에서 ‘피해’로 볼 것인가에 있다.

해당 월세 임차인들은 앞선 법원 배당 과정에서 밀린 월세를 보증금에서 공제한 뒤 나머지 금액을 배당받은 것으로 전해졌다.

가령 보증금이 5000만원인 월세 임차인이 월세 500만원을 연체했다면 법원에서는 임대인이 받을 500만원을 제외하고 4500만원을 돌려주는 방식이다.

이 경우 임차인의 실질적인 보증금 손실은 없다고 볼 여지가 있다. 자신이 지급해야 할 월세 채무만 보증금에서 정산됐기 때문이다.

그러나 이후 피해보증금을 단순히 ‘당초 보증금에서 법원 배당금을 뺀 금액’으로 계산하면 상황이 달라진다.

당초 보증금 5000만원에서 실제 배당받은 4500만원을 빼면 500만원이 남고, 이 금액이 전세사기로 돌려받지 못한 보증금과 같은 형태로 계산될 수 있기 때문이다.

결국 법원에서는 정상적인 임대료 채무로 처리된 금액이 전세사기 피해지원 단계에서는 피해금액 산정에 영향을 주는 이른바 ‘이중 계산’ 문제가 발생할 여지가 생긴 셈이다.

이 같은 계산은 동일 건물의 다른 피해자들에게도 영향을 미친다.

다가구주택 등에서는 하나의 경매차익을 여러 임차인이 피해 규모에 따라 나눠 받기 때문에 특정 임차인의 피해보증금이 커지면 다른 임차인의 배분액은 그만큼 감소할 수 있다.

따라서 실제 보증금 손실이 아닌 연체 월세까지 배분 기준에 포함될 경우 전세보증금을 돌려받지 못한 다른 피해자가 상대적으로 적은 금액을 받는 결과가 나타날 수 있다.

이번 사례가 단순한 계산착오인지, 현행 법령과 행정기준 자체에서 비롯된 문제인지에 대해서는 추가 검토가 진행되고 있다.

현행 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 경·공매와 공공매입 등을 활용해 피해 임차인의 주거안정과 보증금 손실 회복을 지원하도록 하고 있다.

하지만 법원의 배당 과정에서 이미 정산된 연체차임을 이후 피해회복액 산정에서 구체적으로 어떻게 취급할 것인지에 대해서는 실제 집행 과정에서 해석상의 문제가 나타난 것으로 보인다.

국토교통부도 해당 문제를 인지하고 관련 법령과 지원 기준을 다시 살펴보고 있다.

국토부 전세사기피해지원단은 미납 월세에 대해서는 피해자가 그만큼의 채무를 면한 것으로 볼 수 있기 때문에 사실상 피해가 회복된 금액으로 처리하는 방향을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

다만 기존 피해지원금 산정 방식 자체를 변경해야 할 가능성이 있는 만큼 동일·유사 사례가 얼마나 발생했는지와 관련 판례 및 법령 등을 함께 검토한 뒤 최종 방침을 정할 예정이다.

이번 사례는 전세사기 피해 지원에서 ‘얼마를 돌려받았느냐’만으로 피해 규모를 계산할 경우 실제 임대차 관계에서 이미 정산된 채권·채무가 제대로 반영되지 않을 수 있다는 점을 보여준다.

특히 하나의 건물에 여러 명의 피해자가 있는 다가구주택에서는 개별 임차인이 다른 세대의 보증금과 월세 연체 여부, 법원 배당 내역까지 확인하기 어려워 피해자 스스로 배분 결과의 적정성을 판단하기도 쉽지 않다.

전세사기 피해자의 실질적인 손실 회복을 목적으로 도입된 제도인 만큼 실제 잃은 보증금과 임차인이 부담해야 할 정상적인 임대료 채무를 명확히 구분할 수 있도록 산정 기준을 정비해야 한다는 지적이 나온다.

국토부의 검토 결과에 따라 기존에 같은 방식으로 경매차익을 배분받은 피해자들의 산정 내역을 재검토해야 하는 문제로 이어질지도 주목된다.

김 성은 기자.